viager hypothécaire

Qu’est-ce que le prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire est une solution peu connue des seniors. Il permet d'emprunter une somme d'argent en contrepartie d'une hypothèque sur un bien immobilier. Il est toutefois différent à la fois de la vente en viager et de l'hypothèque.

La loi définit le prêt viager hypothécaire comme « un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt (…), garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation ». De plus, « le remboursement ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété s’ils surviennent avant le décès. » Ce dispositif a été créé en 2006.

Concrètement, une banque accorde un prêt à une personne. Ce prêt est garanti par une propriété de celle-ci. Cela peut être la résidence principale, secondaire, ou même un bien qu’elle loue. La banque ou l’organisme de crédit ne peuvent demander le remboursement de ce prêt seulement après le décès de l’emprunteur ou du démembrement de la propriété. Depuis une révision en 2015, il est toutefois possible de prévoir un remboursement périodique des intérêts avant ces situations.

Pendant tout le temps du crédit, l’emprunteur reste propriétaire du bien. Cependant, comme la propriété est la garantie du contrat, le banquier peut s’assurer de son bon état d’entretien et de conservation. Si l’entretien n’est pas bon, le prêteur peut demander un remboursement anticipé.

Pas de risques pour les héritiers

L’emprunteur peut utiliser la somme empruntée pour tout projet personnel mais pas pour un but professionnel. Aucune condition de ressources n’est attendue, ni de dossier médical à remplir.  Ainsi, « En pratique, ce système de prêt viager hypothécaire est notamment destiné aux personnes âgées, propriétaires d’un bien immobilier, disposant de revenus insuffisants, et/ou souhaitant obtenir un capital pour financer un projet » comme un voyage ou des travaux, indique le site des notaires de France. Le contrat de prêt doit en effet être notarié puisqu’il y a affectation hypothécaire.

Lors de la conclusion du contrat, la banque fixe le montant maximal du prêt en fonction de trois critères : la valeur du bien expertisé, l’âge et le sexe de l’emprunteur. Le montant du prêt est limité à une partie de la valeur du bien. Les banques restent assez frileuses : pour assurer la rentabilité du prêt viager hypothécaire, les banques fixent les frais d’ouverture des dossiers souvent de 5 à 8,5 % du montant du prêt. Le taux du prêt est d’environ 8 %.

Bon à savoir

Le remboursement se fait initialement au décès de l’emprunteur. Le prêteur est libre de vendre le bien. Si la somme du montant de la vente et des intérêts est supérieure aux sommes déjà versées à l'emprunteur, les héritiers pourront toucher la différence.  Dans le cas contraire, les héritiers n'auront rien à payer. En revanche, si les héritiers veulent garder le bien, ils devront régler la dette de l'emprunteur.

Malgré les tentatives pour l’étendre, le prêt viager hypothécaire reste un « marché de niche » selon un rapport de l’Ademe en 2017, alors qu’il pourrait permettre de financer des travaux, notamment énergétique.