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Succession : la SCI, une arme contre le fisc

Préparer sa succession, c’est généralement organiser la transmission de différents éléments de patrimoine : liquidités, bijoux meubles, etc. Parmi ces éléments, les biens immobiliers constituent souvent la composante essentielle de l’actif. Et la pierre est lourdement taxée, une fois soumise aux droits de succession. 

La parade existe : une visite chez un notaire permet de monter une SCI familiale, un outil encadré par le code civil et utile pour répartir un patrimoine immobilier entre plusieurs enfants, notamment s’ils sont issus de plusieurs lits (familles recomposées).

SCI : mode d’emploi 

Une SCI familiale donne aux membres d’une même famille la possibilité de posséder et de gérer un patrimoine immobilier tout en facilitant sa transmission du vivant des parents sans les déposséder. Comme pour toute société, il est préférable de confier la rédaction des statuts à un professionnel du droit (avocat, notaire). Coût de cette formalité : de 2 à 3000 euros.

Ces statuts ont pour objectif de fixer les règles de gestion s’imposant aux associés et de désigner un gérant (souvent un des parents) qui se chargera des formalités administratives. 

Les biens amenés à la société lui appartiennent. Les associés ne sont propriétaires que de parts sociales. Lors de la répartition du capital, les parents peuvent conserver la majorité des parts, pour garder un pouvoir de décision sur la gestion des biens et répartir le reste du capital entre les héritiers. 

La SCI pour transmettre de son vivant 

La SCI permet aux parents de transmettre progressivement leurs parts sociales à leurs proches (ou petits-enfants) en recourant au mécanisme de la donation.

Celui-ci permet de transmettre des parts sociales à ses enfants à concurrence de 100.000 euros, sans frais, une fois tous les 15 ans. Cerise sur le gâteau, les biens sont évalués au jour de la donation et non à celui du décès. Cela permet de s’immuniser contre une éventuelle flambée des prix immobiliers.

La loi permet la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit. Les parents conservent alors la jouissance (occupation) des biens amenés à la SCI et le droit de percevoir des loyers s’ils sont loués. Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété des parts (celle qui correspond au droit d’occupation). La part de cette nue-propriété dans la pleine propriété augmentant avec l’âge de l’usufruitier, il est préférable d’effectuer cette donation le plus tôt possible. 

La SCI pour transmettre après son décès 

Au décès du donateur, l’usufruit et la nue-propriété des parts sociales démembrées sont réunis et les sociétaires (les enfants) deviennent propriétaires des parts de SCI à 100%. 

En principe, la dissolution de la SCI familiale n’est pas inéluctable suite au décès d’un associé. Le fait que les héritiers possèdent des parts sociales de SCI leur permet d’éviter la souricière de l’indivision . 

S’ils le souhaitent, ils peuvent céder leurs parts sociales à leurs coassociés (frères et sœurs, etc.) ou à des tiers sous seing privé et en évitant les frais qu’entraîne une constatation par acte authentique devant un notaire. Ils devront en revanche payer des droits d’enregistrement de cession de parts représentant 5% du prix de la vente.