LES POINTS CLÉS DE LA DÉFISCALISATION AVEC LA LOI LMNP 2020


La LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf). La LMNP concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.

La lmnp est avant tout un statut ouvert à tous les contribuables français souhaitant préparer leur retraite. Car il faut bien garder en tête que l’investissement en tant que loueur meublé non professionnel est un investissement sur le long terme qui est fait pour être conservé et non revendu. La valorisation de votre bien se fera au fil des années.

Le statut LMNP existe depuis 1949 et offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en biens meublés. Il s’agit même de l’une des plus vieilles niches fiscales en France à laquelle les gouvernements successifs n’ont pas touché.

La lmnp est un statut et non une loi. En effet, le statut LMNP n’offre pas de réduction ou de déduction d’impôt mais la possibilité de dégager des revenus du patrimoine issus des loyers qui deviennent non imposables.

Les avantages du statut LMNP sont cumulables avec ceux de la loi Censi-Bouvard.

Ces deux dispositifs ont pour point commun de vous permettre de défiscaliser en louant des biens meublés. Le statut LMNP concerne des logements à titre de résidence principale ou saisonnière ou temporaire.

Et si vous investissez dans un logement meublé situé dans une résidence de services de type étudiante, médicalisée, de tourisme ou d’affaires, vous pourrez récupérer la TVA à hauteur de 20% grâce à la fiscalité lmnp. Ainsi, si vous achetez un bien d’une valeur de 100 000€, vous ne le paierez en réalité que 80 000€.

Les revenus perçus par la location de votre chambre d’hôte, de votre studio meublé à un étudiant ou de votre T1 en bord de mer pour les vacanciers seront défiscalisables. C’est-à-dire que cet argent touché tous les mois ne sera pas entièrement imposable, à condition de bien respecter les critères du statut LMNP.

EXEMPLE DE STATUT DE LA LMNP

Louis et Marie ont 40 ans et ont décidé d’acheter un bien meublé en statut lmnp dans une résidence étudiante neuve répondant aux critères d’une résidence de services. Avec cet investissement, ils souhaitent se garantir un revenu complémentaire au moment de leur retraite.

Dans cet exemple, votre crédit se rembourserait automatiquement tous les mois, en vous dégageant même 15,06€/mois de bénéfices.

Sachant que dès la deuxième année, votre loyer peut être revalorisé à hauteur de 1% en moyenne, à l’issue des 20 ans de remboursement de crédit, le couple de retraités aura complètement remboursé leur location étudiante meublée, tout en générant des revenus locatifs non imposables.

LES CRITÈRES DU STATUT LMNP


La location ou la sous-location d’un logement meublé est considérée comme une activité commerciale, par conséquent, les loyers sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations nues. 

Afin d’être éligible au statut LMNP vous devez également déclarer moins de 23 000€ de revenus par an. Si le montant dépasse ces 23 000€, vous devrez opter pour le statut en lmp. Vous devez également veiller à ce que 50% de vos revenus globaux ne soient pas issus des revenus de la location des logements meublés. 

Selon le régime d’imposition pour lequel vous aurez opté, les avantages ne sont pas les mêmes. Vous pouvez déclarer vos revenus issus des locations meublées en régime micro-bic ou en régime réel. 

STATUT DE LA LMNP : LE RÉGIME MICRO-BIC 

Le régime micro-Bic est un régime simplifié d’imposition qui n’est possible que si vous déclarez moins de 32 000€ par an. Aucune charge n’est déductible (tels les frais d’entretiens, de travaux ou d’assurances) mais le revenu net imposable est calculé après un abattement de 50%. 

Par exemple : La location de votre logement meublé à un étudiant vous rapporte 320€ par mois soit 3 840€ par an. En déclarant vos revenus en régime micro-bic, vous ne serez imposé que sur la base de 1 920€, soit la moitié du montant réellement perçu grâce à votre investissement en statut LMNP. 

Le but ultime des investisseurs qui utilisent le statut lmnp est bel et bien de générer des revenus défiscalisés. 

Le régime en micro-bic s’applique pour les locations à usage de résidence principale, à usage temporaire ou aux locations saisonnières.

Attention : L’année de démarrage avec le statut LMNP ou de cessation de l’activité, le plafond habituellement TZ0€/an est calculé en fonction du nombre de jours de l’activité. Ainsi, si votre activité commence au 1er juin, le calcul se fera sur la base de 245 jours et non 365. Le plafond de revenus à ne pas dépasser pour prétendre au régime micro-bic est donc de [(32 900×245) /365] = 22 083€. 

À noter : Pour certaines locations saisonnières de types gîtes ruraux classés “Gîtes de France”, chambres d’hôte ou meublés de tourisme, l’abattement forfaitaire pour charges n’est pas de 50% mais de 71% et le plafond à ne pas dépasser par an pour déclarer au régime micro-bic est de 82 200€ par an. 

STATUT LMNP : LE RÉGIME RÉEL 

Si vos charges liées à l’entretien de vos locations meublées sont supérieures à l’abattement de 50% auquel vous pouvez prétendre en régime micro-bic, vous avez plutôt intérêt à passer en régime réel. Cela devient une obligation si les revenus de vos locations dépassent 32 900€ par an. Notez que si vos revenus issus des loyers sont supérieurs à 23 000€, vous devez opter obligatoirement pour le statut de loueur meublé professionnel. 

Ce régime vous permet de déduire l’ensemble des dépenses liées au logement meublé sous le statut LMNP. Il existe deux catégories de charges qui peuvent être déduites : les charges calculées, comme par exemple : 

• Les intérêts et frais d’emprunt

• Les frais de notaire

la taxe foncière

• Les charges de copropriétés

• Les assurances liées au logement

• Les travaux de réparation ou de remplacement

• Les consommations du locataire si les contrats restent à votre nom

• Les dépenses d’entretien : 

• Nettoyages, espaces verts…

Les dépenses réelles pour défiscaliser avec le statut LMNP comme par exemple :

• L’amortissement du bien : déduire chaque année la perte de valeur estimée du bien qui doit rester constante. Pour un logement ancien, la durée d’amortissement est de 50 ans par exemple, vous pouvez alors déduire chaque année, 2% de sa valeur de construction. Les meubles sont aussi amortissables.

• Les provisions : vous pouvez tenir compte des provisions prévues pour faire face à un litige en cours avec un locataire ou un fournisseur.

LMNP : POURQUOI ACHETER ?


La LMNP vous donne plusieurs possibilités que vous ne retrouverez pas avec d’autres dispositifs de défiscalisation. En tant que loueur meublé non professionnel, vous allez pouvoir :

• Amortir votre bien sur plusieurs dizaines d’années, c’est à dire calculer sa dévalorisation tous les ans selon son usure et son usage (il est important de se faire aider par un comptable) ;

• Déduire les charges liées à la gestion et les intérêts de votre emprunt ;

• Récupérer la TVA à 20% sur votre investissement si vous investissez dans une résidence neuve de services telles que les résidences étudiantes, de tourisme, médicalisée, d’affaires…

L’investissement LMNP présente de nombreux avantages grâce au mécanisme comptable de l’amortissement du bien, qui consiste à déduire chaque année la valeur de dépréciation de votre bien. Vous pourrez également déduire les charges inhérentes à la gestion de votre bien telles : assurances, intérêts d’emprunt, travaux de réparation ou remplacement…

L’avantage même de la LMNP c’est de pouvoir générer des revenus défiscalisés. C’est aussi un excellent moyen de se constituer un revenu supplémentaire en vue de la retraite.

L’investissement en LMNP est ouvert à tous les contribuables français voulant générer de nouveaux revenus non imposés.

Lorsque vous investissez dans un bien LMNP, vous devez dans un second temps déclarer vos revenus du patrimoine considérés comme issus du commerce. Vous devez alors les déclarer non pas comme des revenus fonciers mais comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

QUELS TYPES D’INVESTISSEMENT LMNP

Alors que le dispositif Censi-Bouvard encadre l’achat de logements meublés dans des résidences de services neuves, investir en lmnp devient plus souple.

Il est possible d’investir en lmnp dans les résidences neuves et de services mais également dans les appartements “standard”, la seule condition à respecter : le meubler.

Lors de votre investissement lmnp dans une résidence de services vous n’aurez pas le souci de la gestion locative, et la garantie d’avoir des revenus tous les mois car le gestionnaire-bailleur de votre résidence doit vous verser tous les mois un loyer que le logement meublé soit loué ou non (voir aussi notre rubrique location LMNP).

Investir en LMNP dans un appartement traditionnel vous donnera, en revanche, la possibilité de le revendre plus facilement qu’en résidence de services.

INVESTISSEMENT LMNP : QU’EST-CE QU’UN BIEN MEUBLÉ ?

D’après l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé, par définition “est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”. La liste du mobilier est fixée par décret.

INVESTISSEMENT LMNP : QUELS SONT LES RISQUES ?

Investissement LMNP dans une résidence de services :

Si vous décidez d’investir en LMNP dans une résidence de services, le risque principal est que votre gestionnaire dépose le bilan, car vous avez un an pour en retrouver un si vous ne voulez pas perdre les avantages qu’offre le dispositif.

L’autre risque d’un investissement LMNP concerne la fin du bail (qui est de 9 ans minimum) où il n’est pas toujours évident de revendre son bien surtout si celui-ci se trouve dans une résidence d’affaires, un Ehpad ou une résidence de tourisme qui finalement n’est pas rentable. Le risque est de payer des indemnités d’éviction importante, c’est à dire que si vous refusez le renouvellement du bail, vous devrez verser au locataire, soit au gestionnaire, une compensation financière.

L’autre risque est de revendre son bien en faisant une moins value (nos conseils sur la revente LMNP).

Investissement LMNP dans un immeuble traditionnel :

Investir en LMNP dans un immeuble traditionnel, n’est pas sans risque non plus. Car si vous avez des loyers impayés, vous n’aurez pas la garantie de revenus comme c’est le cas avec un investissement en résidences de services. Néanmoins, vous êtes plus libre dans la gestion de votre bien et dans sa location.

LES AVANTAGES LMNP 


UN STATUT FISCAL OUVERT AU PLUS GRAND NOMBRE

Les prix d’acquisition d’une LMNP sont à la portée du plus grand nombre car il s’agit souvent de petites surfaces de type studio ou T1 bis

GÉRER SANS SOUCIS

Absence de gestion locative car le bien est géré par un bailleur commercial (dans le cadre d’une résidence de services)

DES REVENUS ASSURÉS TOUS LES MOIS

Assurance de toucher un revenu tous les mois car votre bailleur commercial est obligé de vous verser des loyers même si le logement est vide

AMORTISSEMENT DES MEUBLES ET ÉQUIPEMENTS

La possibilité d’amortir les meubles et équipements (pour ceux ayant une valeur supérieure à 598€) sur leur valeur d’usage par exemple 5 ans pour une TV, 8 ans pour la literie…

POSSIBILITÉ D’AMORTIR SON BIEN

En revendant votre bien, l’acquéreur peut lui aussi amortir son achat ce qui facilite la revente d’un bien en tant que loueur meublé non professionnel.

Le loueur meublé non professionnel peut utiliser sa location comme résidence principale du locataire, à titre temporaire (comme un salarié détaché plusieurs semaines dans une autre ville) ou présenter un caractère saisonnier (exemple : chambres d’hôtes, gîtes, meublé de tourisme…).

Mais si vous louez une chambre, chez vous, à un étudiant vous pouvez également prétendre à la lmnp pour défiscaliser une partie des revenus que vous obtiendrez de la location. Vous êtes même exonéré d’impôt si le loyer (hors charges) perçu en 2014 n’a pas dépassé 183€/m2 par an en Ile-de-France et 134€/m2 pour les autres régions.

Cette exonération est réservée aux personnes qui n’hésitent pas à réduire le nombre de pièces qu’elles occupent chez elles.

L’exonération ne s’applique pas à la location de chambres de services séparées de l’habitation du bailleur et disposant d’un accès privé.

LMNP : NOS CONSEILS POUR LOUER UN APPARTEMENT MEUBLÉ 


Avant d’investir il est important de bien étudier son projet. Acheter un appartement meublé pour le louer et dégager des revenus défiscalisés demande de respecter quelques critères spécifiques à la location meublée non professionnelle (LMNP) mais également de bien choisir son appartement meublé. Des conseils qui valent pour tous vos projets immobiliers car il ne faut pas oublier qu’il y a une prise de risques avec un investissement immobilier. 

Afin de pouvoir le rentabiliser avec un bon rendement, et dégager une plus-value vous devez être vigilant. 

Pour un investissement LMNP, il est important de bien cerner si vous souhaitez acquérir votre bien en LMNP classique ou Censi-Bouvard. 

Explication du terme « Censi-Bouvard » : les résidences de services et réduction d’impôt 

Le Censi-Bouvard est un statut particulier de loueur en meublé. En investissant dans une résidence de services avec cette option, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11% du montant investi (300.000 euros maximum) en contrepartie d’un engagement de location de neuf ans. 

Cet avantage fiscal est cependant soumis au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer. 

QUEL EST LE LIEN ENTRE LMNP ET CENSI-BOUVARD ? 

Pour investir en Censi-Bouvard vous devez le faire sous le statut LMNP car cette défiscalisation ne peut se faire dans le cadre d’une activité professionnelle. En revanche, pour investir en LMNP vous n’êtes pas obligé de le faire selon les conditions de Censi Bouvard. 

Les deux dispositifs ont pour point commun la location de biens meublés. Cela doit être en résidence de services neuves obligatoirement pour la loi Censi Bouvard. 

Pour les investisseurs avec un taux marginal d’imposition supérieur à 30%, il est conseillé d’investir en LMNP classique qui offre de meilleures options sur le long terme. Pour une rentabilité sur le court terme et si vous avez un taux marginal d’imposition inférieur à 30%, il est alors plus avantageux d’opter pour le Censi Bouvard. 

COMPRENDRE LA LOI CENSI-BOUVARD 

La loi Censi Bouvard est orientée vers l’investissement locatif meublé dans les résidences de services neuves (par exemple l’investissement Ehpad). En investissant en Censi-Bouvard vous pouvez réduire votre impôt à hauteur de 11%. 

Votre avantage fiscal s’étale de manière linéaire sur 9 ans, ce qui correspond à la période à laquelle vous vous engagez à louer votre bien (votre réduction d’impôt est reportable jusqu’à 6 ans si vos impôts sont inférieurs à la somme perçue). 

La limite d’investissement est plafonnée à 300 000€ par an, vous pouvez alors économiser jusqu’à 33 000€ sur 9 ans. Sans compter sur la possibilité 8 

de récupérer la TVA sur un logement neuf à condition d’être le premier acheteur.

Votre investissement en Censi Bouvard étant situé dans une résidence de services, vous devez obligatoirement laisser la gestion à un gestionnaire pour un bail de 9 ans. Vous n’avez ainsi pas à gérer les locataires et tous les mois vous recevez vos loyers. Ils sont garantis même s’il n’y a pas de locataires, c’est une obligation de votre gestionnaire.

LES AVANTAGES DE LA LOI CENSI-BOUVARD 

La loi Censi Bouvad vous permet de bénéficier de nombreux avantages :

• Réduction d’impôt de 11% du montant de votre investissement.

• Préparer votre retraite, en anticipant votre perte de revenus.

• Se constituer un patrimoine en devenant propriétaire et ce même sans apport.

• La garantie de percevoir ses loyers tous les mois.

• Ne pas s’occuper de la gestion de votre location meublée.

LES CONDITIONS DE LA LOI CENSI-BOUVARD 

Pour bénéficier pleinement des avantages de la loi Censi Bouvard, l’investisseur doit s’assurer de répondre à certains critères : 

• Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA),

• Le bien doit être meublé et dédié à l’habitation,

• Le logement doit faire partie d’une résidence de services,

• Le logement doit respecter les normes thermiques et les performances énergétiques en vigueur

• Le propriétaire ne doit pas utiliser son bien pour lui ou pour un membre de sa famille (exceptée pour les périodes de vacances définies dans le bail avec le gestionnaire du bien)

• Respecter la durée du bail qui est de 9 ans minimum

• Laisser la gestion de son bien à un gestionnaire-bailleur.

Les revenus tirés d’une location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

LES CONDITIONS POUR INVESTIR EN LMNP OU EN CENSI-BOUVARD : TABLEAU COMPARATIF :


Le statut LMNP offre plus d’avantages que la loi Censi Bouvard qui, certes, offre une réduction d’impôt immédiate mais dont les avantages seront perdus.

Investir en LMNP correspond davantage aux investisseurs à la recherche de compléments de revenus voulant investir sur la longue durée et étant prêts à conserver leur bien.

LOUER UN APPARTEMENT MEUBLÉ EN LMNP : BIEN CHOISIR SON EMPLACEMENT


Pour louer un appartement meublé en LMNP classique :

Vous devez veiller à ce que le bien meublé choisi soit dans un quartier dynamique, bien desservi par les transports en commun, proche des commerces, des lieux de sorties, des écoles…

Pensez également à bien cerner le marché immobilier local et les prix des loyers dans le quartier. Pour cela rien de tel qu’un tour chez les commerçants du quartier pour se rendre compte des réalités locales. 

Bon à savoir

Les connexions à internet ou en wifi sont des atouts qui peuvent vous démarquer des autres loueurs meublés. 

POUR LOUER UN APPARTEMENT MEUBLÉ EN LMNP CENSI-BOUVARD : 

• Pour louer un appartement meublé en LMNP Censi Bouvard vous devez être très vigilant sur l’emplacement du bien selon le type de résidence que vous allez choisir.

• Pour une résidence de tourisme : veillez à être situé dans un secteur touristique en bord de mer ou à proximité des pistes à la montagne. Privilégiez les stations de ski ou balnéaire qui ne sont pas encore phares mais le seront dans les prochaines années : Les Arcs, Les Menuires ou Argelès-sur-Mer ou Trouville.

• Pour une résidence d’affaires : il faut qu’elle soit à proximité de lieux de transfert tels une gare ou un aéroport dans une grande métropole française. Privilégiez les quartiers d’affaires et les zones industrielles à proximité pour investir.

• Pour une résidence étudiante : il est primordial que la résidence soit à proximité d’une école, d’une université mais également proche des transports. Les résidences sécurisées sont aussi appréciées des parents qui laissent pour la première fois leur enfant vivre en dehors de chez eux.

• Pour une résidence médicalisée de type Ehpad : vous devez faire attention à l’emplacement de la maison de retraite, elle ne doit pas être trop éloignée des coeurs de ville afin que les résidents ne se sentent pas davantage isolés de leurs familles. Il faut aussi s’assurer de la qualité du gestionnaire et du personnel médical. La réputation d’une maison de retraite peut très vite se dégrader et votre rentabilité par la même occasion. 

LOUER UN APPARTEMENT MEUBLÉ : BIEN CHOISIR SON LOGEMENT 

Pour louer un appartement meublé en LMNP classique : 

• Vous devez être vigilant à la typologie du bien. Il est important de déterminer la cible de locataires que vous souhaitez atteindre. Si vous optez pour des familles, il faut plutôt choisir un T3 ou T4 voire plus. Néanmoins, il est rare que des familles entières habitent dans un logement meublé. Elles souhaitent plutôt meubler à leur goût leur habitation.

• Il est préférable d’opter pour des logements meublés de petite surface tels les studios ou T1 bis voire T2 qui sont plus recherchés par les étudiants ou les personnes en vacances, si vous souhaitez louer votre bien LMNP de manière ponctuelle. Même si la rotation locative est plus importante avec un studio et que le risque de vacance locative est plus important, vous trouverez plus facilement des locataires pour ce type de bien meublé. Car il manque de studio meublé sur le marché immobilier français.

Bon à savoir : selon votre cible de clientèle, il est important d’adapter les meubles. Pour des jeunes, n’hésitez pas à mettre de la couleur dans votre intérieur. Pour un intérieur plus basique, misez sur des couleurs traditionnelles (blanc, noir, gris) et sur le fonctionnel.

Pour louer un appartement meublé en LMNP Censi Bouvard :

• Selon le choix de votre résidence de services, vous devez veiller à la qualité du gestionnaire de votre résidence qui sera déterminant dans la réussite de votre investissement locatif.

• Si vous investissez sur le marché de la LMNP occasion, vérifiez que tous les meubles et les équipements mis à disposition des locataires soient en bon état. 

LOUER UN APPARTEMENT MEUBLÉ : BIEN S’ENTOURER 

Il est primordial pour réussir son achat de s’entourer de professionnel aguerris. Cela vaut pour un investissement LMNP en classique ou en Censi-Bouvard. Vous devez d’abord, vous entourer d’un professionnel compétent en gestion de patrimoine ou en comptabilité. Ce professionnel vous aidera à déterminer votre projet selon un investissement en LMNP classique ou en Censi-Bouvard.

Ce sera aussi l’occasion de créer le dossier du montage financier. Il faudra également vous rapprocher d’un professionnel de l’immobilier qui vous aidera à trouver le bien idéal et vous permettra de rentabiliser votre achat. Il sera aussi en position de vous conseiller un gestionnaire d’une résidence de services plutôt qu’un autre, lorsqu’il s’agit d’un investissement LMNP Censi Bouvard. Vous êtes dans l’obligation de laisser la gestion de votre bien situé dans une résidence de services à un exploitant commercial qui aura, lui, l’obligation de vous verser tous 11 

les mois un revenu. Il est important de bien le choisir car le plus gros problème pour vous, c’est qu’il fasse faillite auquel cas vous ne toucherez plus de loyers et risqueriez de perdre les avantages du statut LMNP. 

Bon à savoir : Il ne faut pas investir en LMNP pour revendre votre bien dans moins de 10 ans. Il s’agit d’un investissement sur le long terme, qui demande à être conservé le plus longtemps possible afin de le rentabiliser. 

Si vous souhaitez investir dans un appartement neuf non meublé, privilégiez plutôt un investissement en loi Pinel. Le dispositif Pinel est en effet une loi permettant de réduire votre impôt jusqu’à 63 000 €. Attention néanmoins : elle n’est éligible que dans certaines zones dites « tendues ». 

LOUER UN APPARTEMENT MEUBLÉ : BIEN S’ASSURER 

En achetant une location LMNP, vous devez veiller à posséder une assurance-emprunteur qui prendra le relais en cas de décès de l’investisseur. Car la principale conséquence du décès de l’investisseur mais également dans le cas de la donation du bien cela entraîne une imposition directe des bénéfices et des plus-values réalisées.

LES CONDITIONS DE LA LMNP


Pour profiter pleinement des avantages de la lmnp, il est important de respecter quelques conditions : 

• Acheter un logement meublé ou le meubler ;

• Investir dans une résidence neuve de services pour pouvoir récupérer la TVA ;

• Être lié par un bail commercial à un gestionnaire de résidence ;

• Ne pas toucher plus de 23 000€ de revenus des locations sous le régime LMNP ou 50% de ses revenus globaux

• Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel (LMP). 

LMNP : LES DIFFÉRENTS RÉGIMES FISCAUX 

Les revenus générés par les loyers de vos locations meublées doivent être déclarés sous deux régimes au choix : au régime micro-Bic ou réel.

En effet, si le contribuable loue régulièrement un logement meublé comme une chambre d’hôte, locations saisonnières et gîtes, il exerce alors une activité commerciale dont les revenus sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Il faut noter que le régime dit de bénéfice réel ou “en réel” est obligatoire dès lors que vous déclarez plus de 32 900€ par an. 

LA FISCALITÉ LMNP 

Afin de profiter pleinement des avantages du dispositif lmnp, il est important de bien connaître la fiscalité LMNP. Le statut LMNP offre la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif d’où vous tirerez des revenus sécurisés et non fiscalisés.

Du point de vue de la fiscalité LMNP, la location d’un bien meublé est une activité commerciale dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers. Tout contribuable français peut prétendre à cette fiscalité LMNP avantageuse. 

FISCALITÉ LMNP : COMMENT RÉCUPÉRER LA TVA ? 

L’investisseur peut demander à récupérer la TVA de 20% sur son bien acheté lors de sa déclaration LMNP. Pour obtenir cet avantage non-négligeable dans le financement de votre investissement, vous devez respecter quelques conditions :

• Acheter un logement meublé dans une résidence de services (voir quelles sont les résidences de services éligibles) qui propose au minimum trois services : petit-déjeuner, réception de la clientèle, fourniture du linge de maison, entretien des parties communes…

• Se porter acquéreur d’un bien neuf.

• Remplir pleinement les conditions du statut LMNP.

• Les loyers perçus doivent être soumis à la TVA fixée à 5,5%.

• Les revenus touchés des locations doivent être déclarés dans la catégorie BIC (bénéfice industriels et commerciaux). 

Une fois la signature de votre bien meublé actée, vous devez vous inscrire auprès du centre des impôts des entreprises (site officiel) de la commune où se situe votre logement meublé.

Pour la fiscalité LMNP, le montant de la TVA s’amortit sur 20 ans. À la suite de l’acte signé et après les démarches réalisées auprès du centre des impôts, la TVA vous est remboursée dans les six mois après votre achat.

FISCALITÉ LMNP : UN EXEMPLE POUR RÉCUPÉRER LA TVA

Si vous achetez un bien d’une valeur de 80 000€, six mois après votre achat vous allez récupérer 16 000€. Néanmoins, si vous vendez votre bien dans les vingt ans qui suivent votre achat, vous devrez rendre une partie de cet avantage.

Ainsi, si vous vendez votre location meublée au bout de 10 ans, vous devrez rendre 8 000€.

FISCALITÉ LMNP : TOUT SUR LA DÉCLARATION

Répondre à toutes les conditions de la fiscalité LMNP est une chose mais il est primordial de bien reporter ses investissements lors de la déclaration de vos revenus. Il est même conseillé de se faire aider par un professionnel pour réussir sa déclaration LMNP mais aussi LMP.

Si vous optez pour le régime fiscal micro-Bic :

• Avec la LMNP, vous devez inscrire vos recettes brutes de l’année précédente sur la déclaration complémentaire n°2042 C-PRO, p.2, cases 5ND à 5 PJ. Vos revenus seront alors automatiquement soumis aux prélèvements sociaux.

Si vous optez pour le régime réel :

• En tant que loueur meublé non professionnel, vous devez remplir la déclaration n°2031 et ses tableaux annexes. Reportez votre résultat imposable sur la déclaration complémentaire n°2042 C-PRO, p.2, cases 5NA à 5MM.

LA LMNP ANCIEN


LMNP ancien ou LMNP occasion sont des termes différents pour dire la même chose : revente d’un bien meublé sur le marché immobilier secondaire.

Il est important d’avoir en tête avant de céder son bien en LMNP ancien que les bénéfices du statut viennent avec le temps. Plus une location meublée est conservée longtemps, plus la rentabilité sera forte.

Par exemple si vous investissez dans une résidence de services de type Ehpad. Lors des cinq premières années, la résidence étant neuve les loyers sont assez bas mais au fur et à mesure, la résidence sur laquelle vous avez investi se fait remarquer par la qualité de ses prestations et les demandes des personnes âgées sont de plus en plus fortes. Les loyers vont alors augmenter tout comme votre rentabilité. Le but du statut LMNP est bel et bien de se constituer un revenu en vue de la retraite.

LES AVANTAGES DE LA LMNP ANCIEN 

Le marché de la LMNP occasion présente des intérêts multiples pour les investisseurs de seconde main et les vendeurs :

• Votre bien est déjà livré et en exploitation.

• L’emplacement est déjà connu.

• Charges connues.

• Rentabilités déployées et intéressantes.

• Frais d’acquisition.

Bien que vous ne pourrez pas bénéficier d’une remise sur la TVA étant donné que vous serez le deuxième acheteur, vous pourrez néanmoins vous constituez un patrimoine immobilier. Avec la LMNP ancien, vous toucherez des revenus du patrimoine sur lesquels vous pourrez profiter des 50% d’abattement fiscal. Même si votre bien est d’occasion, vous pourrez également percevoir des revenus du patrimoine défiscalisés et ce de manière immédiate.

Vous pourrez également défalquer les charges liées au bien (les intérêts d’emprunt, les charges locatives et de copropriété, les travaux de réparation ou de remplacement, les assurances…). En tant qu’acheteur d’une LMNP occasion, vous pourrez aussi amortir votre bien sur un nombre d’années définies par un comptable afin de prendre en compte la dépréciation de votre location meublée.

Investir en LMNP ancien est un bon moyen de compléter ses revenus ou bien d’anticiper une perte de revenus liée au passage à la retraite. La LMNP ancien est un moyen de maintenir son niveau de vie de façon immédiate. 

Les conseils pour réussir son achat en LMNP occasion 

Les offres sur le marché du lmnp ancien sont assez limitées au regard du nombre de biens existants en locations meublées. Cela en fait un marché prisé où les investisseurs sont à l’affût de la bonne affaire de la LMNP occasion avec une bonne rentabilité mais dont le propriétaire actuel a besoin de liquidités immédiates.

Avant d’investir en LMNP occasion ou ancien, vous devez vous assurer que :

Votre future LMNP occasion soit bien située.

Le gestionnaire bailleur de la résidence de services visée est fiable.

La rentabilité du bien est correcte et ascendante.

Du montant des charges de la résidence de services ou de l’immeuble.

Afin de réussir votre investissement en LMNP ancien, il est important voire nécessaire de se faire aider par un professionnel pour optimiser votre placement.

LMNP LES ERREURS À ÉVITER


Les inconvénients de la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP). 

Après les avantages et les particularités de la location meublée qui rendent ce régime fiscal particulièrement attrayant, essayons de faire le point sur les inconvénients de la location meublée. 

Dans les résidences services : La valeur des biens est fonction des taux d’intérêt et de la qualité de l’exploitant et non de la valeur de la « pierre » 

L’investissement en location meublée en résidence service n’est définitivement pas un placement immobilier comme les autres. La valeur de votre investissement ne sera pas fonction de l’évolution globale du marché de l’immobilier, mais uniquement de l’évolution des taux d’intérêt et de la qualité de l’exploitant. 

Un risque majeur (et quasi inévitable) de DOUBLE IMPOSITION en cas de décès ou de donation de l’immeuble loué en LMNP.

La location meublée est avant tout une entreprise individuelle de location meublée, en cas de décès, la cessation d’activité entraîne l’imposition des plus-values latentes et l’imposition des plus-values enregistrées sur l’immeuble depuis son acquisition.

Ensuite, les droits de succession devront tout de même être payé par les héritiers ou donataires.

En cas de faillite de l’exploitant, l’investisseur perd toute valeur patrimoniale.

La valeur de l’investissement repose sur les taux d’intérêt, mais surtout sur la capacité de l’exploitant de l’immeuble à bien gérer l’immeuble. 

En cas de faillite de ce dernier, l’investisseur se retrouvera très rapidement sans recours et propriétaire d’un appartement dans un hôtel, une résidence étudiante … sans pouvoir le revendre, ni même l’exploiter pour en tirer un revenu. 

Les exemples se multiplient, notamment dans certaines résidences de tourisme touchées par la crise. 

Mais, dans un moindre mesure, une baisse de loyer n’est jamais à exclure, notamment lorsque les conditions économiques se dégradent et que le modèle économique de l’exploitant n’est pas conforme à ses espoirs.

LES INCONVÉNIENTS DU STATUT LMNP


Cependant, le statut de Loueur meublé non professionnel peut avoir certaines limites.

• Régime d’imposition

À partir de 32 900 €, le régime frais réels s’applique obligatoirement. Quand on opte de base pour le régime frais réels, il n’est pas possible d’en changer pendant 2 ans. Une reconduction tacite est effectuée tous les deux ans. Attention donc à surveiller les échéances.

• Une réduction d’impôt encadrée

Pour bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 %, les loueurs doivent mettre leur bien à la disposition de l’exploitant de l’établissement, ou de la résidence, pour une période de neuf an minimum. Ils disposent d’un mois à compter de la date d’acquisition du bien neuf, de l’achèvement ou de la fin des travaux de rénovation ou de réhabilitation, pour effectuer cette démarche.

• La tenue d’une comptabilité détaillée avec bilan et compte de résultats

La tenue d’une comptabilité relative au statut de LMNP est un exercice souvent complexe. C’est pourquoi, il est fortement recommandé de faire appel aux services d’un expert-comptable qui saura vous accompagner dans cette démarche. Un service qui représente un certain montant mais qui vous permettra d’éviter des erreurs pouvant s’avérer coûteuses.

• Récupération de la TVA

Pour pouvoir prétendre à cet avantage qu’offre le statut de LMNP, il faut que la résidence dans laquelle est situé le logement réponde à plusieurs conditions. Elle doit proposer au moins 3 des 4 services suivants : accueil de la clientèle, fourniture de linge de maison, nettoyage des locaux ou service de petit-déjeuner. Par ailleurs, si la TVA est récupérée, la déclaration d’impôt doit être effectuée sur la base des frais réels.

• Les biens mis en location par le LMNP entrent dans l’assiette de l’ISF (impôt sur la fortune).

Le statut LMNP est parfois complexe à appréhender. Avant de se lancer, il convient de bien se renseigner et notamment de faire appel aux conseils d’un professionnel. Ce dernier pourra vous éclairer sur les spécificités du dispositif et vous indiquera s’il présente un intérêt par rapport à votre situation personnelle.

LA COMPTABILITÉ LMNP

Il faut savoir que les déclarations fiscales et la comptabilité LMNP sont plus complexes qu’en location nue. Ainsi, il faut tenir une comptabilité conforme au plan comptable général et au code du commerce. De plus, il faut déposer les liasses fiscales (bilan et compte de résultat notamment).

Rassurez-vous, vous pouvez recourir aux services d’un expert comptable ou d’un site spécialisé. Et les frais de comptabilité sont des charges déductibles.

Et si on a des revenus locatifs à la fois de locations nues et de locations meublées ? Ce sont des déclarations fiscales différentes. En pratique, la location meublée figure dans la déclaration 2042 C PRO. Alors que la location nue figure dans la déclaration 2044 (ou 2042 au micro foncier).

CAS PRATIQUE : INVESTISSEMENT EN LOCATION NUE OU MEUBLÉE (LMNP) ?


Comparons la fiscalité de la location nue à celle de la location meublée. Pour cela, prenons l’exemple d’un appartement en région parisienne : un bien avec travaux vendu 139 000 € FAI (frais d’agence inclus). Il s’agit d’un appartement d’une pièce de 27 m² nécessitant des travaux de remise en état pour 20 000 €. Le loyer prévisionnel est de 700 € en location nue et 860 € en meublé. Cependant, il faudra débourser 4 200 € pour l’acquisition des meubles.

Voici le calcul du rendement brut selon les 2 hypothèses de location :

En location nue = (700 € de loyer x 12 mois) / 170 120 € = 4,94 %.

En location meublée = (860 € x 12) / 174 320 € = 5,92 %.

A priori, il sera plus intéressant de louer en meublé. D’autant plus qu’un studio en région Parisienne s’y prête bien.

LA PRISE EN COMPTE DE LA FISCALITÉ

Ceci dit, il n’est pas toujours facile de décider entre louer nu ou meublé. Nous avons vu qu’en location meublée le statut LMNP permet d’amortir le prix du bien. Mais la location nue permet d’avoir la sécurité du bail de 3 ans, tout en bénéficiant du déficit foncier qui permet de diminuer l’impôt global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an. On parle de déficit imputable. Donc nous allons faire plusieurs simulations, pour choisir la meilleure option fiscale.

CALCUL DU RÉSULTAT FISCAL AU RÉGIME RÉEL

Afin de comparer ce qui est comparable, calculons dans un premier temps la base imposable courante, c’est-à-dire celle qui ne prend pas en compte les événements exceptionnels. 

Dans les 2 cas (location nue ou meublée) au réel, on prend les loyers annuels et on déduit toutes les charges. Dans le cas du meublé, l’amortissement du bien permet de déduire bien plus de charges et nous obtenons un résultat fiscal de 90 € seulement (selon votre tranche marginale d’imposition vous serez taxé de x % de 90 €). Autant dire que nous ne paierons pas d’impôt sur le revenu si nous décidons de louer en meublé et ce durablement grâce à l’amortissement du bien.

COMMENT CALCULE-T-ON L’AMORTISSEMENT COMPTABLE DU BIEN EN MEUBLÉ LMNP AU RÉEL ?

Rappelons d’abord que l’amortissement est une charge comptable pour constater la dépréciation du bien, et non une « vraie » charge (il n’y a pas de dépense). Pour les besoins de l’exercice, nous avons vulgarisé et retenu 3 % du coût d’acquisition, soit 33 ans d’amortissement à 5 200 €. Il s’agit d’une moyenne observée sur l’amortissement en LMNP.

Mais en pratique, il faut décomposer le bien en plusieurs composants et chacun sera amorti sur une durée spécifique réglementée. Par exemple 40 ans pour le gros oeuvre, de 15 à 30 ans pour les installations techniques, de 6 à 12 ans pour les meubles, etc. Dans le cas présent, après 10 ans l’amortissement pourrait passer à 4 600 €, puis 3 400 € après 20 ans, et 2 200 € après 30 ans. Notez que l’on peut toujours faire de nouveaux travaux et renouveler les meubles pour regonfler l’amortissement. Bien sûr, on peut se faire assister d’un comptable si besoin.

ET SI NOUS AVIONS CHOISI LE RÉGIME MICRO PLUTÔT QUE LE RÉEL ?

En location nue, on bénéficie de 30 % d’abattement en micro-foncier sur les revenus locatifs. Alors qu’en location meublée on bénéficie de 50 % d’abattement en micro BIC. Calcul :

Location nue : 8 400 € de revenus locatifs – 30 % d’abattement forfaitaire = 5 880 € de résultat fiscal,

Location meublée : 10 320 € – 50 % d’abattement = 5 160 € de résultat fiscal. Notez qu’on sera donc taxé sur une plus petite assiette qu’en location nue, alors que le loyer est plus élevé.

Clairement, le régime d’imposition au réel (simulé dans le tableau) est plus avantageux pour l’instant dans les 2 cas de figure. Mais en fin de prêt, le régime micro sera probablement plus intéressant après la fin de l’amortissement. Par conséquent, nous choisissons le régime réel car nous aurons plus de charges à déduire que l’abattement forfaitaire au micro. En effet, le but est d’optimiser fiscalement en réduisant l’assiette taxable au maximum.

L’IMPACT DU DÉFICIT FONCIER EN LOCATION NUE

Note dans le cas de la location nue : les travaux de remise en état (20 000 €) vont permettre de diminuer significativement cette base de 3 750 € et de créer un déficit foncier. Ainsi, en année 1 : 3 750 € – 14 450 € de travaux = déficit foncier de 10 700 € (le maximum imputable par an). Et en année 2 : 3 750 € – 5 550 € (solde des 20 000 € de travaux) = déficit foncier de 2 800 €.

Ceci dit, l’avantage du déficit foncier est de courte durée puisqu’il va baisser la base imposable des deux premières années seulement. Ensuite l’investisseur devra réaliser de nouveaux travaux s’il veut réduire sa fiscalité. Bref, la location meublée au régime réel l’emporte encore sur la durée.

VERDICT : LOCATION NUE OU MEUBLÉE ? AU RÉGIME MICRO OU RÉEL ?

Le verdict est sans appel. C’est la location meublée qui sera bien moins taxée sur la durée, au régime réel du statut LMNP. En effet, en amortissant le bien et en comptant les autres charges, le résultat fiscal tend vers 0, donc 0 impôt sur les revenus locatifs (x % d’impôt sur le revenu sur une assiette de 0 € = 0 €).

QUESTIONS FRÉQUENTES. L’ESSENTIEL À RETENIR


QU’EST-CE QUE L’INVESTISSEMENT EN LMNP ? 

La location meublée en tant que non professionnel (LMNP) est encadrée par la loi. Il s’agit de louer un bien meublé, avec un équipement mobilier fixé par décret. Cette condition permet de profiter d’une fiscalité très favorable. En pratique, la location meublée est particulièrement adaptée aux studios et appartements type 2 dans les villes avec une population étudiante et/ou des jeunes actifs. Vous verrez ici un exemple d’investissement LMNP. 

QUELS SONT LES ATOUTS DU RÉGIME LMNP ? 

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est très plébiscité par les investisseurs. Pour plusieurs raisons : 

• Un meilleure rentabilité. Car une location meublée se loue en moyenne 10 à 20 % plus chère qu’une location nue. 

• La niche fiscale LMNP pour payer peu d’impôts sur les revenus locatifs (voire 0) et donc dégager un bon rendement net. Car le LMNP offre la possibilité de déduire l’ensemble des charges ainsi que d’amortir le prix d’achat du bien en optant pour le régime réel. Les investisseurs peuvent aussi opter pour le régime micro BIC pour un abattement de 50% sur les revenus locatifs. 

• La souplesse grâce au bail d’un an renouvelable, plutôt que 3 ans en location nue. 

PEUT-ON DÉLÉGUER UN INVESTISSEMENT EN LMNP ? 

Comme tout investissement immobilier, l’investissement en LMNP requiert du temps et des compétences. Ces ressources font parfois défaut aux investisseurs. Cependant, il existe des sociétés spécialisées dans l’investissement immobilier “clés en main”.

En pratique, elles proposent des services pour déléguer tout ou partie de son projet d’investissement en LMNP : trouver un bien adapté, définir un prévisionnel de rentabilité, coordonner les travaux si besoin, réaliser l’aménagement, etc. 

À ne pas confondre avec l’investissement packagé en résidence de services, trop risqué selon nous. 

COMMENT GÉRER LA COMPTABILITÉ D’UNE LMNP ? 

La gestion d’une LMNP exige une tenue rigoureuse de la compatibilité de l’investissement. C’est la condition pour profiter de cette niche fiscale. Plusieurs solutions : 

• On peut tenir la comptabilité soi-même si on a les compétences juridiques, fiscales et comptables et du temps. Au risque de ne pas optimiser les abattements fiscaux et les déductions de charges. Et au risque d’être retoqué par l’administration fiscale en cas d’erreur.

• On peut déléguer la comptabilité à un cabinet d’expertise comptable. Mais le coût est élevé, jusqu’à 1000 € par an. 

• On peut recourir à un service en ligne permettant de choisir la meilleure option fiscale (micro BIC ou réel) et d’automatiser la gestion comptable de son investissement en LMNP.